Wspólne stanowisko PZFD oraz SBDiM

Wspólne stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) oraz Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań w Krakowie ( SBDiM ) z dnia 21 maja 2010 dotyczące projektu zmian do „Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”  z 14 kwietnia 2010 roku, po rozpatrzeniu uwag Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego oraz 40 organizacji pozarządowych.

Zaawansowanie prac nad projektem nowelizacji (Projekt) wymaga dokonania ogólnej oceny, pod kątem zrealizowania celów jakie stawiano przed Projektem.

Cele nowelizacji

W uzasadnieniu do Projektu, przedstawiono dwa główne cele nowelizacji.
Były to:
1. Usprawnienie procesu planistycznego,
2. Wskazanie sposobu sfinansowania skutków uchwalania planów miejscowych przez gminy
3. Usprawnienie trybu lokalizowania inwestycji budowlanych w terenach nie objętych  planem miejscowym.

Realizacja trzech głównych celów miała służyć wzrostowi inwestycji budowlanych z poszanowaniem zasad zrównoważonego rozwoju, praw inwestorów oraz praw osób trzecich.
 
Cel nr 1 osiągnięto poprzez:
• Wprowadzenie zasady hierarchiczności planowania na szczeblu gminnym, wojewódzkim i krajowym
• Podniesienie Studium do rangi strategicznego dokumentu planistycznego gminy uwzględniającego prognozy finansowe i raporty dotyczące ich aktualności oraz wywołanych  skutków.
• Wprowadzenie nowych narzędzi planistycznych w postaci krajowych przepisów urbanistycznych (pod warunkiem dostosowania ich do warunków krajowych) i miejscowych przepisów urbanistycznych.
• Uproszczenie trybu planistycznego poprzez zamianę niektórych uzgodnień na opinie, nałożenie obowiązku terminowego przedstawienia opinii i dokonania uzgodnień oraz przyjęcie zasady domniemanej zgody organu opiniującego, jeżeli w ustawowym terminie nie zajął on stanowiska.

Propozycje przedstawione powyżej należy ocenić jako trafne, z punktu widzenia postawionego celu, chociaż niewystarczające.

Cel nr 2 nie został osiągnięty z następujących powodów:
• Istotną barierą rozwoju inwestycji jest brak infrastruktury, której budowa należy do zadań własnych gminy. Przyczyną niechęci gmin i miast do uchwalania planów miejscowych jest nie zapewnienie im środków na sfinansowanie skutków uchwalania planów. W wielu przypadkach uchwalenie planu pogarsza sytuację ekonomiczną gminy.
• Projekt nie wskazuje nowych źródeł finansowania zadań własnych gmin infrastruktury społecznej (szkoły, przedszkola, tereny sportowe itp.)  i technicznej (drogi, kanalizacja i wodociągi).
• Nie sposób uznać za  nowe źródła finansowania, środki inwestorów, którzy  już obecnie współfinansują te zadania. Zapisy zawarte w Projekcie, dotyczące Umowy Urbanistycznej, którą inwestor miałby zawierać z gminą, jedynie porządkują ten obszar współpracy, nie wnosząc nowych rozwiązań.

Cel nr 3 nie został osiągnięty w skutek następujących proponowanych zmian:
• Znaczącego rozbudowania procedury zatwierdzania Urbanistycznego Planu Realizacyjnego (UPR) w stosunku do jego odpowiednika - obowiązującej dzisiaj procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZIZT). Wprowadzono dwie nowe instytucje i czasochłonne procedury: 
- opiniowanie przez Komisję urbanistyczną,
- rozprawę administracyjną z udziałem Mediatora,
- zatwierdzanie UPR przez Radę Gminy dla inwestycji w obszarze rozwoju zabudowy.
• Znaczącego rozszerzenia wymagań dotyczących zakresu i sposobu przygotowania wniosku o zatwierdzenie UPR, podnoszących koszty i wydłużających czas jego przygotowania. Wniosek o zatwierdzenie UPR przybliża jego zawartość do projektu budowlanego, mimo że UPR nie zastępuje pozwolenia na budowę.

Można przypuszczać, że intencją zaproponowanych zmian, dotyczących lokalizowania inwestycji w terenach nie objętych planem, było oddalenie zarzutów jakie dzisiaj kierowane są pod adresem obowiązującej ustawy:
- że nieprecyzyjne przepisy pozwalają wydawać woluntarystyczne decyzje,
- że kompetencje do ustalania przeznaczenia terenu, przynależne Radzie Gminy, przekazano w ręce  urzędników.

Zaproponowano więc przepisy, które rozwiązując problemy drugoplanowe zagubiły cel podstawowy jakim był pro-rozwojowy charakter nowelizacji.

Rozbudowana, skomplikowana i czasochłonna, procedura zatwierdzania UPR wymagająca ok. 2 lat, będzie nie wykonalna dla większości inwestorów, a ograniczenie do 2 miesięcy terminu na wydanie decyzji zatwierdzającej UPR nie będzie skuteczne wobec licznych warunków zawieszających bieg tego terminu. Przedstawione propozycje istotnie pogorszą warunki lokalizowania inwestycji w terenach nie objętych planami miejscowymi, w stosunku do stanu obecnego. Z uwagi na powszechny brak planów miejscowych, pogorszenie to zadziała hamująco na rozwój całego kraju, bowiem ok. 50% ogólnej liczby nowych inwestycji powstaje właśnie w terenach bez planów.

W tegorocznym raporcie Banku Światowego,  w kategorii uzyskiwania pozwoleń na inwestycje budowlane, Polska zajmuje 164 miejsce na 184 notowanych krajów, co jest miarą jakości naszych rozwiązań prawnych. Jednym z celów nowelizacji miała być radykalna zmiana tego stanu. Można natomiast być pewnym, że po wprowadzeniu zmian przedstawionych w Projekcie, zajmiemy ostatnie miejsce w tej kategorii.

W tej sytuacji proponujemy :
1. Przeprowadzenie nowelizacji obejmującej zmiany zapisane w celu nr 1.
2. Podjąć prace nad realizacją celu nr 2, czyli stworzeniem efektywnego mechanizmu finansowania infrastruktury.
3. Pozostawić w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozdział 5 opisujący lokalizowanie inwestycji w terenach nie objętych planem miejscowym bez zmian , do czasu wypracowania nowego lepszego rozwiązania.

Polski Związek Firm Deweloperskich
Jarosław Szanajca – Prezes Zarządum
Marek Poddany -  Wiceprezes Zarządu
Zbigniew Malisz - Członek Zarządu, Dyrektor Generalny

Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań w Krakowie
Tytus Misiak - Prezes Zarządu
Dorota Koźmińska - Wiceprezes Zarządu
Andrzej Rymarczyk  – Andrzej Rymarczyk